文：园长 假如盘一盘今年最火的项目，保利中铁物流园一定榜上有名。 一部分是保利这些年操作自带热点属性，一部分，也是因为天河很久没出这样大体量的项目，确实让人值得期待。 本周，保利天瑞正式试开售楼部，园长特地去看了这个项目。 天瑞的亮相，只有一句话能概述：本宫，回来了！！把欠广州的作品，带回来了！可以说，天瑞是这些年保利继天悦之后，最下血本，最费心血的作品 。项目取名“天瑞”，从名字来看，也是被寄予厚望的。 去到现场，你会感受到一种对用户的浓浓尊重，如果说水木芳华领秀海时光印象是用平价优品亲民，天瑞对改善同学则是门当户对的真诚求亲。 我们来看看。 1、为项目出行便利，先建市政路，宽26米双向四车道，种植树木，隔绝外部，拉满归家仪式感。

△实景图，仅供参考

2、简约的中式照壁，极具现代审美。 △实景图，仅供参考 3、社区主出入口之一，背靠龙熹山景，凤凰木树阵和中轴景观御道，传统的吉祥寓意，却在无形之中体现着身份感。

△实景图，仅供参考

【资料图】

门头对面是龙鳞景墙，纯手工拼接，镶嵌了玉石材质项目logo，对称秩序感，尊贵，尊严。

△实景图，仅供参考

入门拱桥，中间御道，步步高升，传达福兆寓意，只要是中国人，听着心情都很舒畅。

△实景图，仅供参考

纯铜入户门，也是保利天瑞以后的人行主出入口，手工打磨拼接，重量超5吨，据说造价超百万。

△实景图，仅供参考

假如说门外感受到厚重与沉稳，那售楼部内部感受到的是中式的精致感。

△实景图，仅供参考

△实景图，仅供参考

△实景图，仅供参考

重点的是，呼应的细节。

大量的如意纹存在于窗景，照壁，门头，座椅，墙壁的细节上，呼应天瑞logo，而且讲求中式对称秩序，工艺上用料成本都不低。

整体来看一个感觉：保利开始率先在市场卷客户感受了，品质感极强，充满了对掏钱业主的尊重。

但是你不能不说，作为用户，去现场，卷的很受用。

保利的回归核心之作，确实足够硬核也足够诚心。

为什么保利要花这么多精力和成本去做这个项目呢？

几个方面。

PART.01

位于汇景新城，靠近天河核心区

地块在天河素质还算不错。

保利天瑞紧挨老派豪宅，汇景新城，与汇景新城形成连片开发。

△示意图，仅供参考

距离珠江新城、琶洲、金融城车行距离不到10km，快速畅达三大CBD。

△示意图，仅供参考

近些年天河拍地多在外围，需要发展的周期，而保利天瑞紧挨成熟区，距离核心区也非常近。

基于保利天瑞的地理位置，它很容易吸引到珠城、琶洲、金融城的优质人群，以及汇景新城的置换人群。

这些人都是广州极具购买力的群体，相对来说，业主的圈层，非常高净值且纯粹，有实力，也能撑得起项目的豪宅价值。

PART.02

近年中心区少见大体量、规划全的盘

盘了一下21年至今广州中心四区的拍地情况，发现，中心区的地块大多为挖出来的蚊型地，体量小，能够发出的声量有限。

△示意图，仅供参考

2022年至今，中心四区成交18块地，建面超20万㎡的地块只有3块，仅占17%。

城区地块小，密度通常也会很高，作为改善，居住上舒适感是很一般的。

市区走货多的二手盘，大部分都是中大型楼盘，而用户改善，也倾向于选择中大型楼盘，这块地，作为改善，是有先天市场优势的。

保利拿下这块地，也是基于地块的素质考虑。

这块地体量较大，而且地块方正，楼栋分布可操作空间大，而且，低密，全盘容积率2.93，可以有非常多种排列方式。

我拿到了保利天瑞的强排手稿，可以看到曾经排过数十版强排方案，包括传统的围合式布局、点状布局等等。

△示意图，仅供参考

但是最终确定了舒适性最高的板楼布局，猜测有两方面的原因：

一方面是考虑到客户置换舒适度，做塔楼，舒适度与私密性降低，优势不突出，但板楼的舒适度和私密性就很强；

另一方面所有楼栋同等享南北通透的采光通风，同样的园林景观，户户朝南有景观面，更突出楼栋的均好性。

△效果图，仅供参考

但是不管怎么样，它完全是围绕意向客户的需求出发，倒推出的产品。

如果你还是感觉不到区别，举个例子你就能明白了

我在北京看的两个豪宅，

A楼盘请了国内顶级设计师，告诉我，在家政间给猫设立了淋浴房。

B楼盘说，你的意见很对，这里会留手纹，我们记录下来会改进。

豪宅是需要为业主服务的，是业主需要什么，开发商配什么。

而早年的广州偏高傲，地段好了，我建什么，你买什么。缺乏对用户的揣摩，缺对用户尊重，这也是天瑞出来让人眼前一亮的原因。

保利对细节琢磨展现出来的品质感与调性，很能打动对生活有追求、对未来有预期的人群，而这样的业主，都是高净值人群。

PART.03

配套完善有学校有商业

项目旁边是智汇park产业园，包括商业运营业态包括餐饮、电影院、写字楼等等，基本的生活娱乐配套可以满足。

△实景图，仅供参考

项目内配建有九年制学校，品牌未确定，但是大概率学生都是保利天瑞的业主，学习氛围和学习圈层不会差。（免责声明：学校的名称、建成时间、开办学性质、办学规模、学位设置、开学时间、招生条件、收费标准及招生区域划定等均存在未确定或者调整的可能，出卖人对此不作任何承诺，须以政府教育主管部门及校方的最新政策为准）

△效果图，仅供参考

PART.04

户型扛打使用率高

这两年保利的产品做得很出众，主要是超高实用率，基本上可以保证户型扛过全周期。

项目产品分布如下，前排是较小户型的板楼一梯两户小高层及两梯四户小高层板楼，第二三排为舒适143㎡两梯两户板楼，最里面是188-260㎡两梯两户及三梯两户小高层板楼。

全盘最高楼栋不超过20F，全小高层低密社区，舒适度很强。

‍ △示意图，仅供参考

保利天瑞首开107-188㎡纯南向改善产品，尺度感，大！！

保利天瑞目前做了125、143、188㎡板房，能够明显感觉到户型的空间感。目前可以现场验资参观，关于更多户型细节，建议去现场看看。

1）客厅均采用LDKB一体化设计，空间感更强。

△实景图，仅供参考

2）所有主卧，均采用“L”型转角飘窗，最大程度感受园景。

△实景图，仅供参考

3）主阳台较一般项目，进深更优。

△实景图，仅供参考

以现有天河的供地格局看，近城区的熟地少，近核心就业区的土地少，天瑞的产品户型和九年制的配置，都是非常扛打的，无论对战新房还是二手，都有优势。

从距离属性上说，天瑞去往珠城琶洲车行距离最顺畅且近，不近地铁但是上千万住宅的客户，多半也都是自驾车出行，产品品质上，位列目前天河一档不成问题，而其户型，目前天河在售的项目中，使用率都可以排到前列。

这就意味着，即使是10年后，天河各盘进入二手市场，保利天瑞的产品和户型依然是对用户较有吸引力的一档产品。

第一波用户的追捧，其实也证明了好的产品市场还是认的，大家愿意买单。

保利天瑞是保利在新中式风格上的一次尝试，听说保利会将保利天瑞作为样板向全国推广，换句话说，这个项目就是保利的面子，所以保利不会砸自己招牌，一定会做好，有意向的同学也可以放心。

目前保利天瑞项目参观采取预约制，需要提前预约品鉴。

有兴趣了解项目的最新信息，可以加群。